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长租公寓冲刺IPO还缺一个好故事

时间:2019-10-13 00:38:48  阅读:3425+ 作者:责任编辑NO。石雅莉0321

图片来历@unsplash

文|Alter

进入2019年后,长租公寓商场的改变有些奇妙。

一是长租公寓在爆雷潮后进入整理期,方针盈余的边际效应削弱,长租公寓商场的洗牌浪潮没有闭幕。

二是蛋壳、自若、青客先后传出赴美上市的音讯,沉寂了一段时刻的长租公寓,好像要从头热烈起来。

依照互联网的一般规则,趟过“爆雷潮”生计至今的长租公寓玩家,很大程度上拿到了决赛的入场券,进入二级商场好像仅仅时刻问题。但是留给长租公寓商场的难题悬而未决,稍有不小心就或许让股价翻车,此刻敞开IPO是否有些急于求成?

01 时机成熟了吗

有些败兴的是,联合工作企业WeWork刚刚遭受IPO滑铁卢,估值从470亿美元被紧缩至100多亿美元,即使有软硬和孙正义的强势背书,WeWork的盈余才能和继续亏本的现状,依然经不起质疑。

以至于摩根士丹利首席美国股票策略师迈克·威尔逊坦言,WeWork初次揭露募股的失利标志着一个年代的完毕,“为没有完成盈余的企业供给大方资金的日子现已完毕了,最具投机性、定价最不合理的商场范畴现已开端溃散。”

这样的黑天鹅事情,关于冲刺IPO的长租公寓绝非是个好音讯。相同是从商场上找房产租借的“二房东”,相同没有处理盈余性问题,相同面对着亏本运营的现状。挑选这个时刻点赴美IPO,除了捅开长租公寓也是个烧钱商场的现实,恐怕很难拿到抱负的估值,乃至是重蹈WeWork的覆辙。

但在长租公寓阅历生死时速的时分,IPO或许是为数不多的“生门”。究竟一级商场现已开端慎重,二级商场能够说是吸纳资金的最终挑选。

2018年的“爆雷潮”成了压垮长租公寓的最终一根稻草,爱公寓、杭州鼎家、乐伽公寓等长租公寓品牌相继倒下,哪怕是幸运挺过来的品牌,也未能脱节“以亏本换商场”的窘态。至少青客公寓在招股书中诚笃的答复了这个问题:2019年前三季度的营收到达8.98亿元,同比增加了51.435%,但亏本也在继续扩展,前三季度的亏本额到达3.73亿元。

有好事者为青客公寓算了一笔经济账:现在青客公寓的均匀租金价差率为25.1%,以1100元左右的均匀月租金核算,价差空间约270元。而一个房间的均匀装饰花费就有1.47万元,折旧年限一般不超越5年,依照现在90%左右入住率,或许连投入的装饰费都赚不回来。

一起这笔经济账中没有核算进去的,青客公寓现在的续租率只要5.1%,47.3%的租户在合同到期前退租,65.2%的租客采用了租金贷……看起来不那么健康的运营方法,导致的成果便是青客公寓的总财物20.3亿元,总负债则高达27亿元,财物负债率高达133%,典型的技术性“资不抵债”。

能够预见,WeWork引发的硝烟没有散去,青客公寓的这份成绩单大概率不讨巧,而面对相同问题的或许远不止青客公寓一家。

02 商场仍在发酵

某种程度上说,长租公寓的鼓起归于方针盈余影响的产品。特别是2016年“租购并重”的方针出台后,许多房地产、创业者涌入长租公寓商场,在本钱的助推下快速扩张,泡沫也就越吹越大。

从粗野生长到筛选洗牌,适用于大多数互联网商业方法,长租公寓也不破例,仅仅时刻上的转机稍显匆促罢了。不管是蛋壳、自若传出IPO的音讯,仍是青客公寓抢先递送招股书,无疑都是职业继续洗牌的标志。

比方长租公寓的扩张速度现已放缓,怎么精细化运营、降低本钱、提高运营功率,简直是一切房产论坛上评论的论题;再比方2018年今后发作的并购案子,资金、房源都开端向头部玩家会集,进入门槛正逐步增高。

长租公寓离别快速扩张的一个连锁反应,便是商业方法的重组和分解。

“爆雷潮”发作前的长租公寓主要有两股实力:自若、蛋壳为代表的“涣散系”,以及万科、龙湖撑起的“房企系”。前者为了规划化优势忙于抢夺房源、哄抬租金,需要靠继续融资续命;后者依托富爸爸成栋拿房,照常没能走出过于粗狂的圈套。归根到底,长租公寓的上半场都在连续重财物方法,本钱是仅有的护城河,目标群体也会集在白领阶层。

但在2019年后,“涣散系”在资金压力下从扩张转向运营,“房企系”也开端反思,万科现已无限期中止“万村方案”,远洋地产、朗诗地产等表明将剥离长租公寓事务。“巨子”们放缓脚步的进程,也是长租公寓多元化的开端。

有玩家开端从重财物运营转向轻财物办理,仿效OYO加盟保管的方法深耕长租公寓商场,意图无外乎降低本钱,在本钱隆冬下寻觅新的或许性;

有玩家开端“避实就虚”,一改盲目扩展规划的习气,将精力放在租客的社群文明、运营办理、零售等增值服务上,意在探究多样的变现场景;

也有玩家开端调整目标群体,经过拆分房间为床位的方法改形成蓝领公寓,或许说是企业职工宿舍,消费方法从直接的个别付费转向企业付费……

正如冯仑曾将房企转型描述为“胖子回身,渐渐过渡”,相似的逻辑或许也适用于长租公寓。关于青客公寓等急于IPO的玩家,与其在现阶段到二级商场碰运气,倒不如聚集于职业自身的奇妙改变,尽力改进自身的运营情况。

03 缺一个好故事

假如非要给长租公寓打一针鸡血,美团或许是最好的参照物。

曩昔一年中市值翻倍的美团,无疑是本钱商场最大的宠儿,从盈余方面来看,美团仅在本年第二季度首度盈余。之所以被券商投行团体唱多,八成要归功于互联网的下半场,流量日益见顶,生活化的刚需服务越来越多,增加时机也就越大,而美团的定位恰恰是生活化场景服务供给商。

简略翻看美团的生长逻辑,无论是前期的餐饮团购,仍是赶上潮流的美团外卖,都牢牢抓住了餐饮的“主航道”,然后以高频打低频的方法向酒旅、出行、生鲜等场景浸透,以无鸿沟的方法无限拉高了美团市值的天花板。

同为“衣食住行”高频刚需中的一环,占有了“住”场景的长租公寓,是否也存在环绕一个主线继续做大的时机?

以自若为代表的互联网玩家很早就在测验,从住宿切入到保洁、搬迁、修理、家居零售等商场。仅仅其间的局限性在于,比较于美团所具有的近600万活泼商家、超越4.2亿的活泼用户,即使是自若这样的头部玩家,所服务的用户数量也只要百万等级。长租公寓想要在线上再造一个美团,简直没有或许。

好在线下是另一套逻辑:长租公寓有着天然的社群特点,在寓居的场景之外,不乏便利店、生鲜零售、美容、美食、文娱、家政等能够联动的场景。哪怕长租公寓自身的盈余问题无法处理,一旦能够打通场景制作更多的消费时机,挺有存在继续盈余的或许。特别是在线上流量盈余干涸的时分,线下空间的想象力更值得发掘。

站在地产商的立场上,逻辑相同建立。包含万科郁亮在内的掌门人,屡次自动谈及“第二条增加曲线”,不仅在物业服务、租借住所、物流仓储等方面摩拳擦掌,乃至不乏跨赛道进入机器人、轿车等范畴。倘若以长租公寓为试水,逐步从房企向服务运营商转型,以寓居体会为主航道,不失为诞生新增加点的可行途径。

惋惜的是,至今还没有长租公寓玩家能够把故事讲通、讲透,比方先让一级商场的投资者信任。带着“回报低、周期长”的伤痛,踩着WeWork的足迹向本钱商场露出自己的短板,无异于一场生死未卜的渡劫。

04 写在最终

长租公寓被诟病最多的无外乎“爆雷体质”,为了抢更多的房源,不吝债款高企,不吝引进租金贷。

在是否要IPO的问题上,一些长租公寓品牌好像再次犯了急于求成的缺点。等候长租公寓的直接问题仍是降本钱、补短板,还需要在不断的试错中平衡单一的盈余结构,找到流动性的资金回笼方法。不然即使顺畅进入二级本钱商场,在很多双眼睛的凝视下,一个小小的雷区就足以崩盘。

一言以蔽之,长租公寓还有很长的路,切莫摔倒在天亮之前。(本文首发钛媒体)

【钛媒体作者介绍:Alter,大众号 | Alter聊IT】

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